資産運用

不動産投資信託(REIT)とは?メリット・デメリットを解説

現物の不動産投資を始めるには、少なくとも数百万円程度の資金が必要だと考えられます。
資金面を考えると、ハードルが高いと感じる人もいるでしょう。
しかし、不動産投資信託(REIT)なら、多くの資金がなくても間接的に 不動産投資に取り組める可能性があります。

この記事では、不動産投資信託がどのような金融商品かを、メリット・デメリットを交えながら解説します。
併せて、不動産投資信託よりも、さらに少ない資金で不動産投資に取り組める方法もご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資信託(REIT)とは

不動産投資信託は、投資家から集めた資金で、複数の不動産に投資する金融商品です。
賃貸料収入や不動産の売却で得た利益を、分配金として投資家に還元します。
また、証券取引所に上場しているので、通常の株式のように売買できます。

不動産投資信託は1960年にアメリカで誕生し、日本では2000年から組成が可能になりました。
日本で組成されたものは、J-REITと呼ばれます。

種類としては会社型に分類され、一般的な投資信託(契約型)とは異なり、投資法人を設立しなければなりません。
そして、投資家は投資法人に出資する形となります。

不動産投資信託の3つのメリット

不動産投資信託を利用するメリットは、次の3つです。

  1. 少額から不動産投資を始められる
  2. 好利回りに期待が持てる
  3. 専門家が運用してくれる

少額から不動産投資を始められる

現物の不動産に投資する場合は多額の資金が必要ですが、不動産投資信託は数万円単位の少額から始められます。
加えて分散投資の面でも、少額投資が可能な点が活かされます。

現物の不動産へ分散投資するには、資金面の負担がさらに大きくなるでしょう。
しかし、不動産投資信託には、複数の不動産が投資対象として組み入れられているので、1銘柄の購入がそのまま分散投資につながります。

少額で分散投資が実現する不動産投資信託は、投資初心者でも利用しやすい金融商品のひとつと考えられます。

好利回りに期待が持てる

不動産投資信託は、分配金の利回りが高い傾向にあるといわれる金融商品です。
これには、税制上の仕組みが関係しています。

不動産投資信託は、収益の一定以上を分配するなどの基準を満たすと、実質的に法人税が免除されます。
どの程度の収益分配が基準となるかは国によって異なりますが、例えば米国は90%以上、ヨーロッパ諸国は80~90%程度、日本は90%以上です。

この仕組みによって、収益の大部分が投資家に還元されやすくなっています。
したがって、不動産投資信託は、好利回りに期待が持てるといわれているのです。

専門家が運用してくれる

不動産投資信託には不動産の専門家が、物件の取得や入れ替え・運営などを代行してくれるメリットもあります。
運用に関することは専門家にお任せできるので、不動産投資の知識や経験のない人、これから勉強したい人も、利用しやすいと考えられます。

また、現物の不動産は、物件の選定や内見に手間がかかりますが、不動産投資信託は不動産投資でありながら、そういった手間を省いての運用が可能です。

不動産投資信託の4つのデメリット

パソコンの前で悩む男性

(写真=kai / PIXTA[ピクスタ])|220106-7

ここまでメリットを見てきましたが、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか?
考えられるデメリットは、次の4つです。

  1. 不動産を保有できない
  2. 災害リスクがある
  3. 上場廃止になるリスクがある
  4. 投資法人の倒産リスクがある

不動産を保有できない

不動産投資信託は、間接的に不動産へ投資するので、現物の不動産を保有できません。
株式投資と同じくあくまで投資商品として扱われます。
現物の不動産を保有していれば、そこに住むことも可能ですが、不動産投資信託ではそのようなメリットを得られません。

ただし、現物の不動産を取得すると、税金がかかります。
日本では不動産取得税や登録免許税、固定資産税などが発生し、海外の不動産の場合はでも、固定資産税がかかる場合があります。

不動産投資信託は現物の不動産を保有できない分、これらの税負担を避けられるのも特徴です。

災害リスクがある

投資対象としている地域で大規模な地震や火災があれば、不動産が被害を受ける恐れがあります。
倒壊や焼失などの被害に見舞われれば、不動産投資信託が持つ不動産物件から賃貸料等の収益を受け取れなくなるケースが考えられますし、不動産投資信託の価格も下がるかもしれません。

特に、地震は広範囲にわたって 被害が出やすいので、分散投資にも限界があります。

とはいえ、J-REITの場合は不動産を選定する際に、地震PMLが一定以上のものに対しては、地震保険の締結や、投資対象から外すといった投資基準を設けて、リスク管理しています。
地震PML(Probable Maximum Loss)とは予想最⼤損失率と訳され、地震で想定される損害額が、不動産の再調達価格に対してどれくらいかを割合で示したものです。

上場廃止になるリスクがある

不動産投資信託は、証券取引所の上場基準を満たせなくなると、上場廃止となってしまいます。
上場廃止が決定すれば整理銘柄に指定され、一般的に価格は下がります。

こうなると、投資家は売却しか対策が取れず、場合によっては大きな損失を出すかもしれません。
ちなみにJ-REITでは、2008年に初めてニューシティ・レジデンス投資法人が、上場廃止となりました。

投資法人の倒産リスクがある

不動産投資信託には、収益の低下や資金調達がうまくできないなどの理由で、投資法人が倒産するリスクもあります。

ただし、不動産投資信託は投資法人が倒産しても、投資していた不動産の価値はなくなりません。
不動産を売却すれば、投資資金をある程度回収できる見込みがあるので、この点は株式投資とは異なります。

不動産投資するならREITファンドも検討しよう

不動産投資信託よりも、少ない資金で不動産に投資できると考えられる方法があります。
それが、REITファンドです。
REITファンドは、不動産投資信託を投資対象とする投資信託です。
1万円程度から購入できるので、ほとんどの場合、不動産投資信託よりも少ない負担で始められるでしょう。

REITファンドは、複数の不動産投資信託で構成されているので、より高い分散投資効果が期待できます。

また、REITファンドの中には、海外の不動産投資信託が組み込まれた種類銘柄 もあります。
日本の証券取引所では、海外の不動産投資信託を購入できないので、海外の物件に投資したい人も、選択肢のひとつとしてはいかがでしょうか。

まとめ

今回は、不動産投資信託について、メリット・デメリットを交えながら解説してきました。

不動産投資信託には、少額から始められるメリットがありますが、REITファンドなら、さらに少ない資金で始められる可能性があります。
もしREITファンドの購入にあたって、わからないことがあれば、IFA(独立系ファイナンシャルアドバイザー)に相談してみましょう。
IFAは、金融機関に所属せずに活動しているので、投資家の視点に立ってアドバイスしてくれます。

基本的に相談料はかからないので、REITファンドに興味をお持ちの方は、ぜひIFAを利用してみてください。